マンション値崩れコロナ

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――新型コロナウイルスの影響で、不動産のマーケットに何か変化はみられていますか？まず新築分譲マンションに関していうと、影響は非常に軽微です。お客さんはそれほど減っていない。今後も値崩れせず、今のまま我慢し続けると思います。東京五輪まで残り1年を切った現在、「五輪後に首都圏のマンション価格は大きく下がる」という予測は勢いを失っている。理由は、過去、五輪を開いた国で「五輪まで不動産価格が上がり、五輪後に大きく下がったという国はない」という事実が徐々に知れ渡ってきたこと。そして、「高くなりすぎたマンション価格が暴落するなら、ここに至るまでに暴落してもよいはず。それが起きなかったのだから、従来と異なる不動産市 … 景気低迷が長引く可能性があることも要注意だ。減収や失業などでローンの返済が滞る例が増えると、金融機関は審査を厳格にするのが一般的。店頭などで表示する住宅ローン金利が下がっても、実際に借りる際の条件は返済能力に応じて決まるため、表示金利より高くなる場合がある。物件選びも大切だ。テレワークが広がれば、多くの人は自宅や自宅周辺での時間が増える。「利便性や周辺環境がシビアに評価され資産価値は二極化が加速する」と長嶋氏はみている。新型コロナウイルス感染拡大の影響が住宅市場にも及び始めた。売買や建設などの現場で混乱が続き、消費者の買い控えが広がりつつある。マンションを中心に高騰してきた住宅価格は上昇が一服するとの予想も出てきた。価格が下がればこれから買う人にとって費用が安くなるメリットはあるが、どんな点に注意すればいいのだろうか。都心の中古マンションを買う高所得者層は一般に株式も保有する人が多く、株価が上がれば投資余力が増すことでマンション需要が増え、逆に下がれば減る傾向があるという。感染拡大が早期に収まる見通しは立っていないため、株式相場は当面不安定な動きになる公算が大きい。マンション価格も調整しそうというのが長嶋氏の見立てだ。「部屋を引き渡す前に隅々まで消毒してほしい」。3月下旬、都内の不動産会社にこんな連絡が入った。中古マンションを仲介し、成約する予定の顧客からだった。「気持ちは分かるが、どこまで消毒すれば納得してもらえるのか」と担当者は困惑する。ほかの案件では商談の延期が相次ぎ需要蒸発を実感するという。不動産経済研究所（東京・新宿）によると2019年の首都圏新築マンションの平均価格は5980万円と1990年に次ぐ29年ぶりの高水準となった。高騰した新築を避けて中古マンションを探す人が増え、中古の価格も上昇している。有料会員の方のみご利用になれます。保存した記事はスマホやタブレットでもご覧いただけます。住宅価格は新築マンションがけん引するかたちで中古マンションや戸建ても上昇してきた。「新築マンションの価格が下がれば市場全体に波及し、従来より買いやすくなる」と渕ノ上氏は話す。緊急経済対策で住宅ローン減税特例を受ける際の入居期限が延びたことも背中を押しそうだ。19年夏からの第1期販売は好調だったが、20年3月下旬に予定していた第2期販売は延期され、販売再開の時期も未定となった。マンション需給が締まるとの見方がある一方、入居時期が不透明になったため需要が減るとの予想もある。不動産会社コンドミニアム・アセットマネジメント（東京・中央）の渕ノ上弘和・代表は「需要が低迷すれば、販売価格が下がることもあり得る」と話す。ただ足元で上昇基調が変わる可能性が出てきた。「都心の中古マンション価格は15～20%ほど下落してもおかしくはない」。不動産コンサルティング会社、さくら事務所（東京・渋谷）の長嶋修会長はこう話す。渕ノ上氏は「より慎重な資金計画が必要」と話す。ポイントは返済額が年収に占める比率。借りる際は一般に「25～40%以下」が目安だが、借りた後に減収になってもこの比率に収まるかを試算しておこう。買い手の意欲に水が差されているのは新築も同じ。洗面台や台所など住宅設備の部品は中国で生産することが多く、工場停止や稼働率の低下で入荷が遅れている。「トイレで数週間遅れになる例があり、解消するメドは完全には立っていない」とTOTOでは話す。マンションを中心に高騰してきた住宅価格は転機にきたとの見方が出ている（都内の高層マンション群）しかし安易な購入は避けたい。コロナで従来の常識が通用しないケースがあるからだ。例えば住宅ローン金利。景気が低迷すると下がるのが一般的だが、4月の全期間固定型「フラット35」は買取型の主力タイプで最低金利が前月比0.06%高い1.3%となった。10年固定型なども一部で上昇した。金融市場が荒れるなか国債も現金確保のため売られ、住宅ローン金利を決める際の目安となる新発10年物国債利回りが上昇（価格は下落）したためだ。新居の完成時期が読めないのは購入予定者にとって頭の痛いところ。引っ越しや子どもの転校といった生活プランを立てにくいだけでなく、当面の住まいの確保などで予定外の出費をすることにもなりかねない。新築マンションはどうか。分譲会社は通常、価格維持を狙って売り急がないため値下がりしにくいが、気になるのが2020年東京五輪・パラリンピックの延期の影響。選手村を再開発するマンション「HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）」（東京・中央）は分譲戸数4千超の大型物件で、住宅需要の動向を占う試金石とされている。コロナショックによる不況の影響で不動産価格にはどのような変化があるのでしょうか。マンションの値下がりについての専門家のコメントは、新築マンションは取引件数が2万件台に下落、2～3千万円までの中古マンションの値下がりは5％減というものです。マンションを中心に高騰してきた住宅価格は上昇が一服するとの予想も出てきたマンション価格、株価に連動？コロナ禍の住宅購入 :日本経済新聞新型コロナウイルスの猛威が世界的に広がっています。賃貸不動産をお持ちの方は、新型コロナウイルスが今後、不動産にどのような影響を与えていくのか気になっている方も多いのでないでしょうか。短期的・長期的それぞれの面から予想されるリスクを解説します。 3密で「タワマン」の価格が暴落？「コロナ後」で一変するマンション市場 . #新型コロナウイルス. マンション内で新型コロナ感染者が出たらどうすればいいのか？マンションエレベーターやゲストルームの感染防止はどうしたらいい？管理会社が在宅勤務になったら？さくら事務所のマンション管理士がマンション内の新型コロナウィルス感染防止対策や、寄せられる疑問についてお答えします。榊淳司 2020.4.21 09:00 dot. 「私が不動産市況の動きについて読みを外したのは東日本大震災の時だけ。それ以外はほぼ全て予想が当たっています」上がっていきます。今はウイルスに対して「怖い、怖い」と言っていますが、どこかでタフになってしまうタイミングがあるはずで、その後に終息したらバブルみたいになる可能性はある。約8年前に五輪を開いたロンドンでは、五輪後も価格が上がり続けて今は高止まりしているんですね。パリの中心地もいまだに上がっている。それを支えているのは家賃相場の上昇なんですよ。都心も人口が堅調に伸び続けていて、家賃が下がらない以上は価格が下がらない。それが大きいと思います。つまり、半年で売ろうとするなら、自粛期間が3、4カ月続くと残り2カ月で一気に売らないといけないとなるので、そうなると値引きも出てくるはずなんですが、2年から3年もあればコロナの影響が1年続いたとしても余裕がある。まだ慌てることはないという状況なので、新築マンションに関してはコロナの影響で即値引きということにはなりにくいと考えます。本当は今売るのは得策ではないから様子を見たほうがいいんですが、実際には今売らないといけないっていう人もいるんですよ。例えば経営している会社の状況がコロナの影響で非常に厳しくなって、銀行から家を担保に借りようとしても貸してくれないので売ってしまおうというような場合ですね。こういう時期だから多少安くても…という覚悟の上で売り出す物件が出てくる可能性があります。まず新築分譲マンションに関していうと、影響は非常に軽微です。お客さんはそれほど減っていない。今後も値崩れせず、今のまま我慢し続けると思います。中古マンションを狙っている人たちは今の半値になったら即買いだと考えているかもしれませんが、30％オフぐらいのタイミングで横からさらわれてしまうと思います。昭和の時代は新築で売れなくなった物件を不動産業者にバルクで転売する際の基準が40％オフで、その水準まで下がると必ずプロの買い手が現れるという常識があった。それが21世紀に入ってからは30％オフならプロが買うという状況になっているので、そのあたりが1つの目安になると思いますね。コロナの影響で、例えば新規で売ろうと思っていたマンションは今年売っても商売しにくいということになりますよね。そうすると、不動産会社は持っている土地の中で賃貸として活用できるところを先に事業化して、状況が良くなったら分譲用に最適な土地を商品化するという傾向になってくるはずなので、今年は新規に売り出される数はますます減ってくると思います。新築マンションは「とりあえず見てみようか」と軽い気持ちで見に来る人がいますが、中古マンションは買う気満々の人が来ます。そこに短期間で売りたい物件が出るので両者が折り合うわけですが、今は買おうとする人が様子見する一方で、売り手は3カ月ぐらいで売りたいと思っている。だから「お客さんがいない」という状況が生まれてしまうんですね。コロナ騒動の前に非常に強気になっていた物件ほど下がりやすいと思います。都心は今までは高くても買い手が現れたので売り手市場になっていたんですが、購入者が激減すれば状況が変わります。仮に下げたとしても購入金額を考えるとまだ利益が出るという水準のエリアが多いので、割安で買える可能性がある。特に山手線の内側はこれ以上広がりようがなく、軒並み上がり続けているということを考えると、今が最後の購入のチャンスになるかもしれないですね。物件価値を瞬時に判断！楽待アプリに「積算価格シミュレーション」が登場売り手は3年ぐらいの販売期間で見ているので、半年間開店休業になったとしても残り2年半ある。そう考えられるぐらいの大手しか今は残っていません。大手は多角経営をしているので、分譲マンションの売れ行きが落ちることで一気に経営危機になるわけではない。だから下がることを期待するのは難しいと思いますし、コロナ終息後のお祭り騒ぎによってはまた上がる可能性があると考えます。これはコロナの終息と連動すると思います。景気の「気」は気分の「気」、結局はマインドですからね。今まで「我慢だ、我慢だ」と言っていたのが、終わった瞬間に一気にお祭り騒ぎになる可能性があって、その時に株価が上がって、中古の購入者も増えてくる。大きな目で見ると、都心に関しては需要が底堅いです。そのことをわかっている人たちが東京五輪決定の2013年以降、盛んに都心マンションを買って値段が大きく上がった。今回のコロナ問題でつまづいていますが、大きな不動産の流れは変わっていないので、安く買った物件がこの後上がる可能性は非常に高いとみています。東京五輪に向けて不動産価格は全体的に上昇していて、数を絞ったマンションは値段も高くなりました。都心の好立地に建設されたマンションはびっくりするほど値段が高くなったんですが、高いものほど売れたんですよ。そのやり方は3年ほど前くらいから減って、建物ができてからも売り続ける姿勢になった。なぜかというと、建物が出来るまでにどうしても売ろうとすると、最後は値引きしないといけないという状況になって利益を損ねるからです。今年はもっと供給が減ると思います。とくにコロナの影響があるので、2万戸半ばくらいまで下がるのではないでしょうか。背景には、中古物件の流通が増えているということもあるんです。どんどん長持ちするマンションを作り続けてストックができたんですが、それを活用する時代に入ってきているので、新築は数を絞るしかない。新築はここ3年ぐらいの間、「ゆっくり販売」が主流となっています。従来、新築マンションというのは建物が出来上がる前に売りきろうとするパターンが多かった。土地を購入した代金を銀行から借りているので、建物が出来上がる前に全部売りきり、そのお金で返済をして利益を確保するというやり方が一般的だったんです。便利な立地でないとなかなか買ってくれないんですが、良い土地が仕入れにくくなっているので、少しずつの土地を少しずつ売っていくというやり方をしている。だから、むしろ早く売りきってしまうと次に売る物件がないという状況も生まれるので、慌てて売るために安くしたくはないんですね。不動産会社の中には値引きせずに売り続けて、その間に値段を上げてしまう会社もあります。2割から3割下げる可能性があると思います。中古はコロナの騒動が起こる前、非常に値段が上がっていたんですよ。公示地価や基準地価が軒並みに上がる中で、強気の設定にする人が多かった。その状態でコロナの問題が起こったので、2割から3割という数字は高くなる前に比べると1割から2割安いっていうレベルに落ちる。だから、それぐらい大きな値引きになる可能性は大きいと考えています。「マンション価格はどれぐらい下がる？」「中古物件の買い時は？」「これから狙い目のエリアはどこ？」ただ、文京区は小ぶりな物件が中心なので、数としてはそれほど多くない。それよりも数がたくさん出ているのは湾岸エリア。中央区あたりは大型物件が多かったので、売りたいと思う人が出てくると思うんですね。勝どきや晴海あたりは比較的物件を探しやすくなるんじゃないかと思います。首都圏では最盛期の2000年代初頭に毎年8万戸ぐらい売れていたんですが、3年ほど前から3万戸レベルまで落ち込み、今は3万戸を切るのではという水準です。長年の経験と現場の取材を基に、コロナショックが不動産価格に与える影響について見解を語ってもらった。住宅評論の第一人者で、年間200件以上の物件取材を行う櫻井幸雄氏は自信をもってこう語る。バブル期から常に現場で不動産の動きを追い続け、正確な市況分析に定評のある櫻井氏は、今回の「コロナショック」をどのようにみているのだろうか？従来なら1年から2年で売ろうと思っていたのが、今は2年から3年で売れればいいというロングスパンになっているということです。100戸のマンションを2年から3年で売ろうとするなら、毎月当たり3戸や5戸売れば全然OKなので、そうなると今回のコロナの影響というのも薄められるんですね。また、不動産会社の多角化の1つとして、都心部に賃貸マンションを増やそうという傾向が強くなっています。分譲だと売ってしまえばおしまいですが、賃貸だと長く貸し続けることができる。大手不動産会社の賃貸経営は定期借家方式で、3年ごとの再契約時に家賃設定をゼロから見直すんです。だから3年ごとに家賃が上がると考えることができる。10年ぐらい賃貸で家賃を稼ぎ続けて、いいタイミングでファンドに売却した方が分譲で売るより儲けはずっと高くなりますから。私は半年か1年以内には終息するだろうと思っていますが、そろそろ特効薬ができそうだとか解決策が見えてきたという報道が出てきたあたりで上向くと思います。そうすると、中古物件の買い時というのはそんなに長いわけではないと考えます。不動産会社は「分譲マンションに頼る営業姿勢はこの先続けていけない」ということに21世紀の初めから気付いていたんです。例えば20世紀にマンションを盛んにつくっていた大京は、21世紀に入ったあたりから管理の方に力を入れるようになった。三井不動産は商業施設やオフィスビル、倉庫など多角化を進め、三菱地所も収益性の高いビルを全国展開していますよね。非常に狙い目ですね。今までの歴史を振り返っても、不動産の売れ行きが悪い時期は投資家にとって購入のチャンスになります。家が売れずに値段が下がっている、これは投資家にとっては好機だと考えるべきですね。値段が大きく崩れるものの、売り出す物件は少なくなって、奪い合いになるのではないかと思います。そうなると逆に今度は中古の値段が上がってしまうかもしれないですね。中古は2年から3年かけて売ろうという人はいないです。不動産会社は3カ月ぐらいで売れる値付けにするのが常套手段なので、そうなると3カ月が6カ月に延びただけでコロナの影響をまともに受けてしまう人が出てしまう。5年前、10年前にまだ安かったエリアは、多少下げても納得できるということになる。具体的に言うと文京区。文京区のマンションというのは2016年ごろから急速に値段が上がっているんですが、それまでは山手線内側の穴場だったんです。2LDKで4000万～5000万、3LDKで5000万～6000万という物件がたくさんあったので、中古で3000万、4000万円といった物件が出てくる可能性はあります。当然、患者数が少ない地方の方が直接的なコロナの影響は小さいと思います。ただ、地方の県庁所在地の駅近物件はこの1、2年で価格が上昇傾向で、その中でも札幌、仙台、広島、福岡は上がりきった部分があって、そこは下がる可能性があります。秋田や山形など今まで上がっていなかったエリアはまだ上がり始めなので、多少減速するにしても上昇基調であることは変わらないと思います新型コロナウイルス感染症が世界中に拡散し、社会・経済に深刻な打撃を与えています。マンション市場も例外ではありません。価格が高くなりすぎたこともあって、売れ行きは鈍化しているものの、リーマンショック時以上の打撃といわれる今回の事態を受けて、マンション市場はどうなるのでしょうか。